来源：东北旅游网 时间：2021-11-29 20:23:44 作者：东北旅游网
第七次人口普查结果出炉后，中国人口的老龄化程度正在加速的趋势已是毋庸争论的事实。
人口是正常居民不动产市场租售价格走势的决定性因素之一。
一个直观的逻辑是，房地产市场的总体需求，将随着人口老龄化、消费低欲化的进程，同步降低。
“老龄化”“低欲化”——由这两个关键词构成的社会，正是我们的邻国日本的现实写照。日本在上世纪80年代育龄人口达到峰值之后，开始了漫长的经济停滞期，房地产的泡沫也由此破灭。
那么，中国的未来到底会如何呢？
日本泡沫的根源：人口
日本房地产的泡沫到底有多大？
数据显示，从1990年到2015年，东京、横滨、名古屋、京都、大阪、神户，日本六大城市的住宅地价指数在25年间下跌了75%，其他日本城市的地价指数也下跌近50%。
日本经济“失去的20年”到底应该归罪于谁？
表面上看，房地产泡沫的破灭有着不可推卸的责任。但是，只要是在市场经济正常环境下发展的房地产，一定会有泡沫，这一点，在美国、在欧洲、在中国香港，无一例外。
但为什么日本的房地产泡沫会破灭的这么彻底？追根溯源，还是要回到决定房地产发展的根本因素——人口问题。
日本失去的20年，归根结底，是在20年间人口年龄结构的迅速老化所造成的。
25岁至44岁年龄区间的人口，一般被认为是房地产市场的主力消费人群。这一年龄段的日本人口在1980年达到峰值，随后逐年减少，与这一数据同步变化的是日本的土地所有权登记数量，也开始了长期的下降趋势。
住房需求的降低带来的直接后果就是房屋空置率的高企，新的房地产项目也在逐渐萎缩。
中国“房住不炒”这五年
2016年底召开的中央工作会议上，一个新的政策基调正式发布：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。
中央对于“房住不炒”给出了明确的指导意见，即“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。”
“房住不炒”的政策背景是，2016年下半年，在各地限购政策的打压下，房价依然出现了诸多闹剧：在杭州，限购令实施前一天签约了五千多套，在上海，市民排队假离婚以规避高首付和高契税，甚至还有一家上市公司出售了名下两套学区房就可以冲抵当年的经营业绩。
在“房住不炒”发布后，甚至有观点认为，中国房地产市场的拐点即将到来。
其实，住宅房地产的主力购买人口在2015年已经达到峰值，中国人口的老龄化趋势非常明显。
自1978年改革开放至2015年的三十余年间，人均GDP名义增长36倍，年均增长14%，新世纪以来，年均增长13%。人均收入的高速增长、物价的大幅上涨都是房价走高的助推力量。
新中国成立后出现过三次婴儿潮，与日本相比，中国的购房主力人群的年龄结构更为集中，由25岁—35岁的年龄段人群构成。当中国最后一次婴儿潮时的新生人口进入了购房主力年龄段时，直接导致房地产市场的爆发，房价上涨成为了一种必然结果。
与此同时，中国的城镇化进程也进入了快速发展期，当大量农村人口涌入城市，新增城市人口的购房需求成为了又一股助推房价的重要力量。
房产税能否挤出泡沫？
在中央提出“房住不炒”的五年后，一项更加重磅的政策出台：被各界呼吁多年的房产税终于进入了实施层面，将在多个城市进行试点。
与五年前“房住不炒”时的舆论声音类似，在房产税进入实施层面后，也有一些声音认为，中国房地产的拐点即将到来。
事实上，房地产的价格由人口、土地、货币等多种因素决定，政策当然会有调控作用，但绝没有必然联系。
在我看来，房产税一旦全面施行，将成为中央调控房价的长效机制之一。所谓调控，就是根据经济发展情况、市场供求关系等因素来调整征税幅度。
从这个角度上讲，房产税在一定程度上可以挤出房地产的泡沫，但不是起决定作用的因素。
从市场良性发展的角度讲，房地产的泡沫有其存在的合理性与必要性，但绝不是越大越好，也绝不应在一夜之间令其消失。挤泡沫是一种良性发展的趋势，让泡沫破灭的后果则是经济危机。
城镇化进程，还是大城市化进程？
